Besluit  Gemeenteraad

De gemeenteraad,
Gelet op zijn beslissing van 22 november 2018 waarbij besloten werd over te gaan tot het opmaken van een bouwcode.
Overwegende dat een gemeentelijk stedenbouwkundige verordening (of een bouwcode) regels vastlegt die gelden voor het hele grondgebied.
Gelet op de aanstelling van studiebureau Sweco Belgium nv, gevestigd te Herkenrodesingel 8b bus 3.01, 3500 Hasselt met bestonbon VB/G/2020/46 voor de opmaak van de stedenbouwkundige verordening.
Gelet op artikel 2.3.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) die de procedure voor de opmaak van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening vastlegt.
Gelet op de voorgelegde stukken, projectnummer 13250002, allen opgemaakt door Sweco Belgium nv, voormeld:

• Bouwcode gemeente Zandhoven
• Plan mer screening

Overwegende dat op 13 december 2021, via elektronisch schrijven, de MER screening werd bezorgd aan de dienst MER voor de opvraging van de selectie van de relevante betrokken instanties;- dat deze op 15 december 2021 verstuurd werd naar de verschillende verplichte adviesinstanties die een termijn van 30 dagen hadden om te reageren.
Overwegende dat op 17 januari 2022 een herinnering werd gestuurd naar de instanties die nog geen advies hadden uitgebracht.
Overwegende dat, na verwerking van de ontvangen adviezen, op 24 februari 2022, via elektronisch schrijven, aan de dienst MER een beslissing werd gevraagd over de opmaak van een plan – MER.
Gelet op de beslissing van de MER – cel van 1 april 2022, met referentie Omg/MER/SCRSV21019, waarin geconcludeerd werd dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan MER niet nodig is.
Gelet op het overleg van 4 april 2022 met verschillende architecten, ontwikkelaars, vastgoedmakelaars en landmeters, allen gevestigd in Zandhoven of regelmatig actief zijn in Zandhoven, leden van de GECORO en raadsleden waar een toelichting werd gegeven over het voorontwerp stedenbouwkundige verordening.
Gelet op zijn beslissing van 28 april 2022 waarbij het voorontwerp stedenbouwkundige verordening ‘Bouwcode’ voorlopig werd vastgesteld.
Gelet op het openbaar onderzoek van 6 mei 2022 tot en met 7 juni 2022.
Overwegende dat er tijdens het openbaar onderzoek 2 bezwaarschriften werden ontvangen en handelen over:

• niet opnemen van hoogstammige fruitbomen in bijlage III;
• schrappen van kunststof grastegels als materiaal voor bijkomende parkeerplaatsen om de verspreiding van microplastics tegen te gaan;
• alle afsluitingen faunapasseerbaar maken;
• schrappen van de verplichting om de leefruimte te grenzen aan 2 buitenmuren bij aaneengesloten bebouwing;
• studio’s wel toelaten;
• geen vergunning toekennen in straten waar geen riolering ligt tenzij de bouwheer een IBA voorziet;
• het ontbreken van een motivering omtrent conformiteit of afwijkingen dient wel als reden voor onvolledigheid van een dossier beschouwd te worden;
• de verordening meldt ‘normale tekenen van ouderdom zijn reden voor sloop.' Dit dient 'geen reden voor sloop' te zijn;
• de woningtypetoets werkt verspreiding van meergezinswoningbouw in de hand en deze materie dient via een ruimtelijk uitvoeringsplan geregeld te worden;
• de terminologielijst omschrijft waterdoorlatende materialen als 100% waterdoorlatend, echter is dit in de praktijk niet haalbaar;
• voor projecten waarbij meer dan 1000m² verharding wordt aangelegd, worden best grondwaterpeil- en infiltratiemetingen opgelegd.

Gelet op het voorwaardelijk gunstig advies van de GECORO van 23 mei 2022 met de volgende opmerkingen:

• de 60% transparantie-norm in de voorgevel op het gelijkvloers niet toepassen op horeca zaken;
• de verplichting om de leefruimte te voorzien aan 2 buitenruimtes is praktisch moeilijk voor appartementen en rijwoningen;
• opnemen van voorschriften voor paddel en tennis met voornamelijk aandacht voor de nabijheid van sportaccommodaties en woningen;
• minstens 25% van de appartementen moet 105m² zijn maar het is niet verplicht dat dit 3 slaapkamerappartementen moeten zijn;
• vrees voor uitbreiding van de locaties voor appartementen, eventueel werken met straatdelen;
• de artikels omtrent antennes beter verduidelijken over welke antennes het juist gaat.

Gelet op het voorwaardelijk gunstig advies van de provincie Antwerpen van 2 juni 2022 met de volgende opmerkingen:

• carports en open autostaanplaatsen zijn een meer aangewezen keuze voor het stallen van wagens dan garages;
• Clusterparkeren kan enkel bij eengezinswoningen. Het is echter ook bij verkavelingen van eengezinswoningen aangewezen om uit te gaan van clusterparkeren. Dit levert niet alleen een efficiëntiewinst op door de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik, maar ook voordelen op vlak van mobiliteit;
• tussenafstand van 35cm tussen fietsrekken best verhogen;
• de minimumnorm voor fietsenstallingen wordt best verruimd tot minimum 2 per wooneenheid + 1 per bijkomende slaapkamer;
• bedrijven en grootschalige detailhandel met een hoge bezoekersfrequentie worden best ondergebracht onder andere functies, waarbij gekeken wordt naar het aantal gebruikers, de schaal, het type van gebruik…
• de provincie vraagt om de minimumautoparkeernorm aan te passen tot een maximumautoparkeernorm. Voor andere functies dan wonen stelt de provincie voor te streven naar een parkeernorm waarbij maximum 60% van de bezoekers met de wagen komt. Aangezien de gemiddelde bezetting van een wagen 1,2 personen bedraagt, wordt dan maximum voor 50% van de werknemers en bezoekers een parkeerplaats voorzien, voor de overige 50% voorziet men dan een fietsparkeerplek;
• de provincie noteert een reeks aan suggesties specifiek omtrent bedrijfsgebouwen;
• andere signalisatie mogelijk ? Voor een bedrijf dat op grote afstand van de straat gelegen is, is het aangewezen om ook aan de straatzijde signalisatie toe te laten in functie van bijvoorbeeld herkenbaarheid en toegankelijkheid;
• het artikel dat bepaald dat parkeerplaatsen in open lucht in element- of halfverharding dienen te worden voorzien kan best afwijkingen toestaan voor bedrijven wanneer dit omwille van milieutechnische redenen niet gewenst of toegelaten is;
• betreft lasten en plichten die worden opgelegd bij verkavelingen. Aangezien artikels 10 tot en met 12 specifiek enkel betrekking hebben op woongebied, is het niet duidelijk of dat voor dit artikel ook het geval is;
• er zijn geen bepalingen opgenomen in verband met bouwen in overstromingsgevoelig gebied (effectief overstromingsgevoelig volgens de watertoetskaart of binnen T100 contour van de pluviale overstromingsmodellen). De provincie stelt voor om deze verordening aan te grijpen als kans om hier proactief mee om te gaan;
• groendaken ook verplichten bij eengezinswoningen;
• een gronddek van 60 cm boven ondergrondse parkeergarages is ruim onvoldoende voor grote plantensoorten en bij langere droogteperiodes;
• één boom per 250m² is onvoldoende om hittestress en verdroging van de bomen tegen te gaan, beter één boom per 50m²;
• delen van een ondergrondse parkeergarage die niet onder een gebouw zitten mogen niet worden meegerekend in het aandeel onverharde oppervlakte omdat regenwater er niet kan infiltreren;
• beter om de lichtinval te waarborgen voor leefkwaliteit in plaats van enkel minimum oppervlakten.

Overwegende dat Departement Omgeving geen advies heeft uitgebracht.
Overwegende dat de bezwaren als volgt worden behandeld:

• de bijlage wordt aangepast na advies van de gemeentelijke milieudienst en enkele soorten voor hoogstammige fruitbomen worden toegevoegd;
• kunststof grastegels werden net toegevoegd omdat ze meer waterdoorlatend zijn dan de betonnen variant en dus ecologisch interessanter zijn op het vlak van waterhuishouding;
• op basis van het vrijstellingenbesluit zijn gesloten afsluitingen ook mogelijk en de opzet van het vrijstellingenbesluit wordt aangehouden, uitgezonderd in woonparkgebied waar de voorschriften verstrengd worden omdat het groene karakter daar belangrijker is dan in een woongebied;
• het voorschrift wordt behouden voor appartementen (het is immers een voorschrift dat de creativiteit van de architect wil stimuleren en de té sterk op winstmaximalisatie gerichte promotiebouw tracht te temperen), maar wel geschrapt voor rijwoningen. In geval van rijwoningen wordt er opgenomen dat de voor – en achtergevel aan een levendige ruimte dient te grenzen.
• de bouwcode wenst o.a. in te zetten op woonkwaliteit. Studio's, waarbij slapen, leven, koken, wassen, … allen in dezelfde ruimte gebeuren, missen een aantal basiskwaliteiten en worden vaker gebruikt als kot waar in Zandhoven geen behoefte aan is;
• deze materie wordt op vergunningenniveau geregeld, niet in een stedenbouwkundige verordening;
• de dossiersamenstelling van een aanvraag tot omgevingsvergunning wordt op gewestelijk niveau geregeld, hieraan kunnen op gemeentelijk niveau geen wijzigingen aangebracht worden. Een verplichting kan dus niet worden opgenomen, noch kan op basis hiervan een dossier onvolledig worden verklaard;
• het betrof hier inderdaad een typefout en wordt vervangen door ‘geen reden voor sloop’ te zijn;
• de woningtypetoets is er net op geschreven om op een gecontroleerde manier meergezinswoningen beheersbaar te houden. Een verdere uitdijing buiten de kern is niet mogelijk gezien er én 2 bestaande meergezinswoningen én een bushalte of school in de buurt dienen te zijn;
• de omschrijving wordt aangepast naar ‘overwegend waterdoorlaatbaar’
• Er zullen geen voorwaarden hiervoor worden opgelegd. Hogere wetgeving bepaalt wanneer projecten MER-plichtig zijn en hieromtrent eventueel uitspraken dienen te gebeuren. Indien voor de behandeling van de omgevingsvergunning dergelijke zaken nodig zijn, op vraag van de adviesverleners, kunnen ze steeds opgevraagd worden.

Overwegende dat het advies van de GECORO als volgt wordt behandeld:

• de transparantie norm voor horecazaken wordt aangepast naar 40%;
• het voorschrift wordt behouden voor appartementen (het is immers een voorschrift dat de creativiteit van de architect wil stimuleren en de té sterk op winstmaximalisatie gerichte promotiebouw tracht te temperen), maar wel geschrapt voor rijwoningen. In geval van rijwoningen wordt er opgenomen dat de voor – en achtergevel aan een levendige ruimte dient te grenzen.
• dit wordt niet bijkomend opgenomen. Het gaat om een zeer beperkt aantal aanvragen per jaar, bovendien heeft Departement Omgeving hier reeds een leidraad over opgemaakt;
• er wordt geen aanpassing gedaan. Een oppervlaktenorm met een aantal slaapkamernorm mixen is verwarrend;
• door niet te werken met benoemde straatdelen, maar met criteria, volgen ontwikkelingen de stedenbouwkundige realiteit (bv. ten gevolge van de verplaatsing van scholen of bushaltes). Die criteria zijn nu onder andere deels gericht op knooppuntwaarde, met andere woorden welke delen van de kern vertonen voldoende dynamiek om interessant te zijn voor meergezinswoningen. Die stedenbouwkundige dynamiek wordt hier gelinkt aan onder andere openbaar vervoer en het aanwezig zijn van een school (~knooppuntwaarde). Of de bewoner van de meergezinswoning van één van beiden gebruik maakt speelt niet onmiddellijk een rol, het zegt wel iets over het karakter van dat deel van de kern. Die delen dus waar de inplanting van een meergezinswoning wel past;
• de Bouwcode stelt dat de artikels handelen over 'GSM- of andere telecommunicatie-antennes die op of tegen gebouwen worden geplaatst' en 'schotelantennes geplaatst op een plat dak'. Vrijstaande antennes vallen niet onder de Bouwcode, op zich is het artikel dus duidelijk.

Overwegende dat het advies van de provincie Antwerpen als volgt wordt behandeld:

• er wordt geen aanpassing gedaan. Een garage is nog veel voorkomend voor het stallen van een wagen en door de voorschriften wordt het volume ook beperkt in de zijtuin;
• clusterparkeren als term wordt niet vermeld in de verordening. Artikel 45 vermeldt enkel enkele richtlijnen naar de organisatie van straatparkeren. Er wordt wel bijkomend vermeld om dit als mogelijkheid toe te laten voor alle vormen van verkavelingen;
• het betreft een minimumafstand, grote breedtes kunnen dus. Bovendien is dit een afstand die vrij gangbaar is bij commercieel verkrijgbare fietsenrekken, deze verplichtend breder opleggen maakt dat heel wat gangbaar verkrijgbare systemen niet kunnen toegepast worden. Er wordt daarom geen aanpassing gedaan;
• een slaapkamer wordt niet altijd effectief gebruikt als slaapkamer maar vaak ook als logeerkamer of opslagruimte. 2 fietsparkeerplaatsen per wooneenheid is dan ook voldoende;
• wordt aangepast zoals voorgesteld;
• een maximumautoparkeernorm is gebruikelijker in een stedelijk gebied waar inwoners minder afhankelijk zijn van een auto dan in een landelijke gemeente in het buitengebied. Met een maximumautoparkeernorm zal de bijkomende parkeerdruk naar het openbaar domein worden verlegd en dat kan niet de bedoeling zijn. Om tegemoet te komen aan deze opmerking wordt de norm voor bezoekersparkeerplaatsen verlaagd naar 1 per 3 wooneenheden;
• de verordening is voornamelijk geschreven met woongebouwen in gedachte waardoor deze niet altijd toepasbaar is op bedrijfsgebouwen. Om die reden wordt de verordening aangepast. Artikel 6 tot en met 59 en artikel 74 tot en met 82 van deze Bouwcode zijn niet geldig binnen gewestplanzones met bedrijvigheid, gemeentelijke RUPS voor bedrijventerreinen en de bestaande provinciale RUPS met kleinhandelsconcentraties. Bedrijfsgebouwen komen uiteraard ook voor binnen andere gebieden dan voorgenoemden. Hier wordt er maximaal ingezet op verweving, ook architecturaal. Daarom dienen bedrijfsgebouwen daar zich wel te richten naar de algemene normen;
• de bepalingen handelen inderdaad enkel over zaakgebonden publiciteit op gevels. Andere vormen worden niet vermeld en kunnen binnen het vergunningentraject in overweging genomen worden;
• aan artikel 4 wordt 'milieutechnische redenen' toegevoegd;
• dit is van toepassing op alle omgevingsvergunningen voor het verkavelen van gronden aangevraagd door een privaat persoon (= geen overheid). Een verduidelijking wordt toegevoegd;
• er wordt niets gewijzigd, dit zit immers al binnen de verplichte adviesplicht vervat;
• deze verplichting wordt bijkomend uitgebreid naar ééngezinswoningen;
• dit wordt aangepast naar 100 cm;
• bomen zijn vaak ook aanleiding tot burenhinder en door de norm van 1 boom per 250m² is er nog ruimte over om de tuin effectief als tuin te gebruiken en de boom op een geschikte locatie te zetten. Er wordt geen wijziging gedaan;
• dit wordt toegevoegd aan het toelichtend deel van de verordening;
• de verordening heeft wel degelijk aandacht voor lichtinval namelijk in artikel 77.

Overwegende dat het dossier werd herwerkt naar aanleiding van de ontvangen adviezen en bezwaren naar de huidige versie die wordt voorgelegd voor definitieve vaststelling.
Gelet op de volgende 2 stedenbouwkundige verordeningen die van kracht zijn op het grondgebied:

• ‘verkaveling van gronden: verkavelingsverordening’, goedgekeurd door de gemeenteraad van 12 december 1996;
• ‘verkavelingen gelegen in een zone voor verblijfsrecreatie: verkavelingsverordening’, goedgekeurd door de gemeenteraad van 16 februari 2006.

Overwegende dat de 2 verordeningen, voormeld, worden opgeheven.
Gelet op het decreet Lokaal Bestuur.

Gelet op de tussenkomst van raadslid Vanslambrouck J. die het volgende verklaart: "Bij de nu voorliggende verordening hebben wij twee fundamentele bezwaren:

1. De voorschriften zijn meestal te gedetailleerd, te beperkend en worden door ons als betuttelend gezien
2. Artikel 4 van het ontwerp voorziet in ruime mogelijkheden om afwijkingen toe te staan wat rechtsonzekerheid met zich brengt
Vlaams Belang stelt dan ook volgende 4 amendementen voor:
Amendement nr 1
Artikel 20 “In geval van halfopen en gesloten bebouwing mag de bouwdiepte een maximaal gabarit hebben van 17m op het gelijkvloers, 15m op de verdieping en 9m op de dakverdieping.” van het ontwerp schrappen en de nummering van de volgende artikelen aanpassen omdat een dergelijke verplichting niet nodig is om aan de doelstellingen van de bouwcode te voldoen en te betuttelend is voor wie wil bouwen.

Overwegende dat het noodzakelijk is over het amendement van Vlaams Belang te beraadslagen en het ter stemming voor te leggen.

De voorzitter legt daarop het door Vlaams Belang indiende amendement ter stemming aan de raad voor.

De stemming geeft de volgende uitslag:

Aantal stemmen ten gunste van het amendement: 2

Aantal stemmen tegen het amendement: 16

Aantal onthoudingen: 4

Volgende onderstaand stemgedrag:

Publieke stemming: Met 2 stemmen voor (Paul Stulens, Johan Vanslambrouck), 16 stemmen tegen (Paula Henderickx, Luc Van Hove, Joris Geens, Steven Van Staeyen, Rudolf Willems, Mieke Maes, Jelle Lauwereys, Jozef Oorts, May Peeters, Eduardus Belmans, Hans Soetemans, Luc Verelst, Dirk Vercammen, Betty Bossaerts, Maria Van Rompaey, Ward Peeters), 4 onthoudingen (Oliver Vertruyen, Monique Suls, Marijke Lambrechts, Paul Nagels)

Het amendement van Vlaams Belang is derhalve verworpen.

Amendement nr 2

In artikel 15 de volgende passus schrappen "Buurt: er dienen zich minstens 2 meergezinswoonprojecten binnen een straal van 50m te bevinden, liggende in dezelfde straat. Één meergezinswoonproject kan meerdere meergezinswoningen omvatten, indien vervat binnen hetzelfde project tellen zij samen dus als één meergezinswoonproject." omdat deze beperking als gevolg heeft dat een meergezinswoning enkel kan vergunt worden in de onmiddellijke omgeving van een reeds bestaande meergezinswoningen en dit een nodeloze beperking is die de uitbouw van zogenaamde kangoeroe woningen zo goed als onmogelijk maakt.

Na bijkomende toelichting door schepen van Staeyen S. en Geens J. wordt dit amendement ingetrokken.

Amendement nr 3 

In artikel de tabel van artikel 85 (fietsparkeernorm) lijn 1 " Functie : wonen Bewoners/gebruikers : 2 per wooneenheid Bezoekers : Bij meergezinswoningen 1 per 2 wooneenheden" schrappen omdat wij deze bepaling nodeloos betuttelend achten omdat bewoners zelf moeten kunnen oordelen of een fietsstalling al dan niet wenselijk is."

Overwegende dat het noodzakelijk is over het amendement van Vlaams Belang te beraadslagen en het ter stemming voor te leggen.

De voorzitter legt daarop het door Vlaams Belang indiende amendement ter stemming aan de raad voor.

De stemming geeft de volgende uitslag:

Aantal stemmen ten gunste van het amendement: 3

Aantal stemmen tegen het amendement: 18

Aantal onthoudingen: 1

Volgende onderstaand stemgedrag:

Publieke stemming: Met 3 stemmen voor (Paul Stulens, Johan Vanslambrouck, Monique Suls), 18 stemmen tegen (Paula Henderickx, Luc Van Hove, Joris Geens, Steven Van Staeyen, Rudolf Willems, Mieke Maes, Jelle Lauwereys, Jozef Oorts, May Peeters, Eduardus Belmans, Hans Soetemans, Luc Verelst, Dirk Vercammen, Betty Bossaerts, Maria Van Rompaey, Ward Peeters, Marijke Lambrechts, Paul Nagels), 1 onthouding (Oliver Vertruyen)

Het amendement van Vlaams Belang is derhalve verworpen.

Amendement nr 4

Artikel 82 "Studio ’s worden niet toegelaten'" schrappen.

Overwegende dat het noodzakelijk is over het amendement van Vlaams Belang te beraadslagen en het ter stemming voor te leggen.

De voorzitter legt daarop het door Vlaams Belang indiende amendement ter stemming aan de raad voor.

De stemming geeft de volgende uitslag:

Aantal stemmen ten gunste van het amendement: 3

Aantal stemmen tegen het amendement: 4

Aantal onthoudingen: 15

Volgende onderstaand stemgedrag:

Publieke stemming: Met 3 stemmen voor (Eduardus Belmans, Paul Stulens, Johan Vanslambrouck), 4 stemmen tegen (Oliver Vertruyen, Ward Peeters, Monique Suls, Marijke Lambrechts), 15 onthoudingen (Paula Henderickx, Luc Van Hove, Joris Geens, Steven Van Staeyen, Rudolf Willems, Mieke Maes, Jelle Lauwereys, Jozef Oorts, May Peeters, Hans Soetemans, Luc Verelst, Dirk Vercammen, Betty Bossaerts, Maria Van Rompaey, Paul Nagels)

Het amendement van Vlaams Belang is derhalve verworpen.

Overwegende dat het noodzakelijk is om te stemmen over het al of niet goedkeuren van de definitieve vaststelling van de Stedenbouwkundige verordening ‘bouwcode’.

Op voorstel van het college van burgemeester en schepenen.